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La loi LMP/LMNP
La loi de finance pour 2009 a réformé le statut de Loueur en Meublé en apportant des aménagements fondamentaux mais essentiellement centrés sur la façon d'apprécier l'aspect réellement professionnel de l'activité. Ainsi la distinction entre Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Non Professionnel (LMNP) est désormais plus stricte et marquée sans que toutefois la nature du dispositif ne soit remise en question.
Le statut de loueur en meublé
Principe
La location meublée consiste à conférer à un locataire la jouissance d’un logement qui doit selon la jurisprudence être pourvu des objets mobiliers nécessaires et suffisants à son habitation. C'est une activité civile régie par les articles 1719 à 1758 du Code Civil.
Plusieurs types de locaux sont éligibles : d'une part les logements situés dans des résidences avec services (résidences hôtelières, établissements pour personnes âgées dépendantes, résidences d’affaires, résidences étudiantes) et d'autre part les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes, au même titre que tous les logements meublés à usage d’habitation principale d’un locataire.
Objectif
Le statut de Loueur en Meublé permet :
- de se créer un complément de revenu ou de retraite net d'impôt.
- de se constituer un patrimoine au rendement attractif en recherchant la perénnité.
Horizon d'investissement : plutôt long terme considérant le montage et les avantages procurés suivant l'option retenue.
Champ d'application du statut de LMP
Pour bénéficier de ce statut, trois conditions cumulatives doivent être remplies :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
- les recettes annuelles retirées de l'activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- l'activité génère plus de 50% de tous les revenus catégoriels nets soumis à l'impôt sur le revenu. Le seuil est apprécié pour l'ensemble des membres du foyer fiscal en retenant les traitements et salaires, les revenus de gérants et associés, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux issus de la location meublée, les bénéfices non commerciaux et les bénéfices agricoles.
Champ d'application du statut de LMP
Dès lors où au moins l'une des conditions précédentes n'est pas remplie, l'investisseur se retrouve de facto sous le statut Non Professionnel.
Avantage fiscal
Charges déductibles
Les options fiscales sont laissées au choix des investisseurs en fonction de leur situation et de l'objectif financier recherché :
- Le régime fiscal applicable aux revenus issus de la location meublée relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Dans ce contexte, les charges d'exploitation (intérêts d'emprunt, frais de comptabilité, taxe foncière, taxe professionnelle, ...) sont intégralement déductibles des revenus issus de l'activité. Les déficits qui peuvent éventuellement être constatés années après années sont imputables pendant 10 ans sur les revenus de même catégorie.
- La dotation aux amortissements est calculée sur la base de 100% de l’immobilier HT (hors terrain) et du mobilier HT, pour une durée normale d'utilisation (au moins 30 à 40 ans pour l'immobilier, 5 à 8 ans pour le mobilier). Les amortissements linéaires ne peuvent ni créer ni augmenter un éventuel déficit d'exploitation. En conséquence lorsqu'ils ne peuvent pas être utilisés l’année de leur constatation, ils sont provisionnés et reportables sans limite de temps. Au fil du temps, lorsque les charges réelles ne couvrent plus la totalité des revenus d'activité, cette réserve d'amortissements est sollicitée afin de neutraliser l'impact fiscal des exercices bénéficiaires.
Les recettes se trouvent ainsi intégralement exonérées d’impôt sur une période qui correspond généralement à la durée d'amortissement choisie.
Si l’activité est exercée au travers d'une SARL de famille ou d'une EURL, le statut de Loueur en Meublé est très protecteur au regard de la transmission du patrimoine car ce sont les règles plus favorables de la transmission d’une entreprise individuelle et les droits de mutation afférents qui s’appliquent alors à l’actif successoral.
Dispositions relatives à la TVA
Depuis le 1er janvier 1991, les locations de logements meublés à usage d’habitation sont exonérées de TVA. Toutefois 2 exceptions sont à distinguer :
- les résidences de tourisme classées (RTC)
- les résidences avec services.
Pour ces dernières, c’est la réponse ministérielle Thomas du 9 novembre 1992 qui a entériné cette condition. Les revenus perçus de logements assortis de prestations de services et donnés en exploitation dans le cadre d'un bail commercial sont donc assujettis à la TVA au taux réduit de 5,5%.
En contrepartie, l'investisseur obtient le remboursement de la TVA ayant grevé l'acquisition (sur l'immobilier et les meubles, sous conditions). Au taux en vigueur de 19,6%, le montant rétrocédé est proportionnellement conséquent et le levier financier ainsi induit est significatif.
Afin de se mettre en conformité avec la 6ème Directive Européenne 77/388/CEE, la loi de finances 2002 a assoupli les conditions d’application de cet assujetissement à la TVA. Les activités d’hébergement doivent désormais proposer au moins trois des quatre prestations de service suivantes :
- accueil et réception de la clientèle,
- petit-déjeuner,
- entretien régulier des locaux,
- fourniture et nettoyage du linge de maison.
Comparaison LMP/LMNP
- Concernant les LMP :
Les bénéficiaires du dispositif LMP profitent d'une réduction du revenu imposable.
Chaque année, l'investisseur déduit de son revenu global le différentiel entre son revenu et :
- les intérêts d'emprunt,
- les charges de propriété et de copropriété,
- les frais d'établissement,
- les dépenses d'entretient et de réparation,
- les charges liées à son statut (cotisations vieillesse et allocations familiales).
Chaque année, en période déficitaire, l'investisseur cumule les amortissements sur :
- les meubles (période de 5 à 7 ans),
- les murs (période de 20 à 30 ans).
En période bénéficiaire, l'investisseur puise dans cette réserve pour effacer ses revenus BIC. Les revenus de son activité LMP sont donc nets d'impôts pendant 10 à 15 ans en général.
- Concernant les LMNP :
Les bénéficiaires du dispositif LMNP jouissent d'une constitution de revenus exonérés d'impôt.
Chaque année, l'investisseur déduit de ses revenus locatifs (BIC) :
- les intérêts d'emprunt,
- les charges de propriété et de copropriété,
- les frais d'établissement,
- les dépenses d'entretient et de réparation,
- les amortissements des meubles (période de 5 à 7 ans),
- les amortissements des murs (période de 20 à 30 ans).
Ces déductions vont annuler ses revenus et donc réduire à zéro les impôts à payer sur les loyers perçus.
En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits, mais seront imputés sur les revenus locatifs de années bénéficiaires.
Bail commercial
Un bail commercial (article L145-1 du code du commerce) est conclu avec le gestionnaire et celui-ci fournira au moins 3 des 4 services suivants :
- Accueil et réception
- Petit déjeuner
- Ménage quotidien
- Blanchisserie
Le preneur renonce à sa faculté de retractation triennale et s'engage pour au moins 9 ans.
Il faut en conséquence être extrêmement vigilant sur la qualité du gestionnaire.
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