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Démembrement / Nue-propriété
Le schéma repose sur la dissociation du droit de propriété entre la « nue-propriété » et « l’usufruit ».
L’investisseur privé acquiert, pour 50 à 60% de sa valeur, la nue-propriété d’un bien de qualité.
L’usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (15 à 17 ans) par un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. Il prend en charge, sur toute la durée, l’intégralité des frais, travaux et taxes.
Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement et gratuitement la pleine propriété de son bien qui aura été entretenu et remis en état.
Le nu-propriétaire bénéficie des avantages suivants :
- Meilleures perspectives de rentabilité financière
- Elimination de tout risque et aléa locatifs
- Suppression de toutes les dépenses, taxes et charges intégralement supportés par l’usufruitier
Investir en nue-propriété ne donne lieu à aucune fiscalité et peut générer d’appréciables économies d’impôts.
- IR : en l’absence de loyer, pas d’imposition sur le revenu.
Faculté d’imputer vos intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers existants ou à venir, procurant une économie d’IR et de contributions sociales (max. 52,1%). - ISF : le nu-propriétaire n’est pas imposé à l’ISF et sa dette est déductible de son patrimoine taxable.
Il en résulte une économie nette d’ISF. - Taxe foncière : à la charge de l’usufruitier.
- Plus-values : exonération totale d’imposition des plus-values lors de la revente après la 15ème année.
Limiter son engagement financier en investissant en nue-propriété.
L’acquisition de la nue-propriété de biens immobiliers de grande qualité situés dans des secteurs recherchés. En investissent en nue-propriété, l’acquéreur d’un bien limite son engagement financier.
En effet, les prix de ces biens sont réduits de 40 à 50% par rapport à leur valeur en pleine propriété.
Le financement de cet investissement peut être réalisé en crédit amortissable ou remboursable in fine, ou en fonds propres.
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