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Immobilier / Défiscalisation

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Comment défiscaliser dans le cadre de l'immobilier locatif ?

Pour défiscaliser en immobilier locatif, il existe 2 leviers d'actions possibles en fonction du dispositif retenu.

Agir sur l'assiette en la réduisant

On parle dans ce cas de déduction fiscales (ou d'abattement).

L'économie d'impôt dépend alors de la TMI (Tranche Marginale d'Imposition)
(pop up tableau de la TMI).

Exemple : Investissement dans le cadre de la loi Monument Historique.
Foncier 90 000 € / Travaux 130 000 €.
Déduction sur le revenu(s) net imposable du montant des travaux (sur 4 ans maximum) et des intérêts d'emprunt.

Agir directement sur l'impôt en le réduisant

Il existe 2 possibilités :

- La réduction d'impôt est calculée selon les modalités du dispositif retenu et tranchée directement de l'impôt, sans remboursement d'une différence ni report (sauf exception).

Exemple 1 : Investissement en loi Scellier.
Montant de l'acquisition réalisée en 2010 : 200 000 €.
Réduction d'impôt annuelle : 5 555 € (pendant 9 ans).

Exemple 2 : Investissement en loi Girardin, secteur locatif libre.
Montant de l'acquisition 240 000 €.
Surface défiscalisable 66m².
Réduction d'impôt annuelle 13 050 € (pendant 5 ans)

- Le crédit d'impôt fonctionne comme la réduction. En revanche, si les impôts sont inférieurs au crédit, le différentiel est remboursé.

Exemple le crédit d'impôt pour l'achat de la résidence principale :
1ère annuité d'intérêts pour un couple marié 6 000 € : crédit d'impôt 6 000 € x 40% soit 2 400 € déduit des impôts si les acquéreurs sont imposables, remboursés dans le cas inverse.

Contreparties pour défiscaliser en immobilier

Le contribuable, qui défiscalise dans l'immobilier, se voit imposer certaines contraintes :

• Engagement de conservation et de location du bien pendant un minimum de temps selon la loi de finance
• Plafond du déficit foncier
• Plafond de loyer selon la loi de finance
• Plafond de ressources du locataire selon la loi de finance
• Impossibilité de louer à ses ascendants ou descendants selon la loi de finance